Procedura esecutiva della vendita della casa all’asta? La nuova legge prevede la rinegoziazione del mutuo

La legge 19 dicembre 2019, n. 157 che ha convertito in legge, con modificazioni, il decreto-legge 26 ottobre 2019, n. 124, recentissimamente entrata in vigore, nella sua formulazione all’ art. 41 bis, agevola coloro che avendo contratto un mutuo per l’acquisto della prima casa stanno subendo una procedura esecutiva col rischio della vendita all’asta della casa stessa. La legge, infatti, stabilisce che, in presenza di determinate condizioni, il mutuo venga rinegoziato a condizioni molto favorevoli e la relativa procedura venga dapprima sospesa e poi definitivamente cancellata con l’annullamento del pignoramento dell’immobile.
Si tratta di un principio importantissimo che vedrà, nella misura in cui sarà possibile perseguirlo, la soluzione di tantissime situazioni di disagio e di sofferenza relative a tutte quelle persone che vedono adesso soggetta la propria abitazione alla ipotesi estrema e deleteria della vendita all’asta.
Per evitare ciò sarà possibile fare richiesta di rinegoziazione del mutuo. La norma si applica solo a debitori identificati come persone fisiche (dunque artigiani, partite IVA o professionisti sono esclusi) in poche parole “consumatori” come definiti dal ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera a), del “Codice del consumo”, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206
Devono aver contratto un mutuo per l’acquisto della prima casa in cui effettivamente risiedono mentre la procedura di pignoramento deve essere scattata tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giungo 2019. Il creditore deve essere una banca a cui il debitore deve aver rimborsato almeno il 10% dell’importo pattuito. Devono essere rispettate tutte le condizioni di cui al comma n.2) del predetto articolo.
Se sussistono tutte le condizioni, il debitore può presentare la richiesta per rinegoziare il mutuo entro il 31 dicembre 2021, per un importo che non deve eccedere i 250.000 euro. L’importo offerto dal debitore non potrà essere inferiore
del 75% del prezzo di base dell’asta o del valore del bene ancora non all’asta, come determinato da una consulenza tecnica d’ufficio. Se l’importo da saldare fosse già inferiore rispetto al 75% indicato, l’offerta per la rinegoziazione del mutuo non potrà essere inferiore al totale del debito residuo comprensivo degli interessi calcolato ai sensi dell’art. 2855 del codice civile. Il mutuo così rinegoziato dovrà essere pagato in 30 anni oppure entro gli 80 anni di età del debitore. Quest’ultimo dovrà pagare anche le spese giudiziarie.

Se il debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, lo stesso può essere accordato a un suo parente o affine fino al terzo grado, ferme restando le condizioni di cui al comma 2, con le modalità stabilite dal decreto di cui al comma 6. In questo caso l’immobile diventa proprietà del parente, mentre il debitore mantiene il diritto ad abitarci per i primi cinque anni.
Trascorsi questi cinque anni, il debitore potrà tornare in possesso dell’immobile a determinate condizioni e sobbarcarsi il residuo pagamento del mutuo, fino alla scadenza, purché la banca sia d’accordo.
Nel momento in cui il debitore e il creditore presentano la domanda di rinegoziazione del mutuo al giudice, questo dispone la sospensione della procedura d’asta per sei mesi. La banca avrà poi tre mesi di tempo per svolgere l’istruttoria per determinare se il debitore sia in grado di far fronte al mutuo anche rinegoziato. Il debitore può nel frattempo anche chiedere un mutuo con un altro istituto di credito con cui estinguere il precedente debito.
Altro aspetto molto interessante della nuova norma è dato dal fatto che, per far fronte alla rinegoziazione, la legge prevede anche l’accesso al fondo di garanzia per la prima casa, Legge 27 dicembre 2013, n. 147 – Art. 1 comma 48 e ciò fino al 50% dell’importo oggetto di negoziazione.
L’intera agevolazione decade se l’immobile pignorato cessa di essere casa residenziale o prima casa. La legge era molto attesa perché dà una risposta concreta a quanti corrono il serio rischio di perdere la prima casa che, infatti, resta il bene di primaria importanza per gli italiani.
Occorre anche evidenziare che le modalità di applicazione dell’art. suddetto saranno stabilite con apposito decreto che sarà emanato entro 90 giorni dall’entrata in vigore della legge.
La sede provinciale dell’Adusbef sita in Caltanissetta presso lo Studio Legale dell’Avv. Giuseppe Giunta, resta a disposizione di quanti desiderino approfondire l’argomento.