Aste Giudiziarie Telematiche, Ing. Agati: "Sempre più investitori immobiliari, ma bisogna rivolgersi ai migliori professionisti"

Aste Giudiziarie Telematiche, Ing. Agati: "Sempre più investitori immobiliari, ma bisogna rivolgersi ai migliori professionisti"
Attratti dalla pubblicità su internet in Italia nel corso degli anni con le aste giudiziarie sono stati venduti con successo beni di ogni tipologia, sia immateriali come le quote societarie, i crediti, i marchi ed i brevetti, sia beni immobili residenziali, commerciali ed industriali, anche appartenenti a società e gruppi aziendali di particolare rilevanza, si assiste ad un un numero sempre crescente di partecipanti, non soltanto facoltosi imprenditori, ma oggi anche piccoli investitori che cercano un affare immobiliare per i propri figli. Non è semplice, il rischio di incappare in qualche errore è sempre in agguato, bisogna rivolgersi ai migliori esperti che conoscono bene, leggi civili e penali, decreti, normative tecniche edilizie, norme comunali, conoscenza socio-culturali, e perfetto utilizzo di internet, per non cadere in spiacevoli esperienze. Seguendo aste giudiziarie e potendole gestire in tutti i 140 tribunali italiani già dal 2010, in più occasioni ho dovuto fermare improvvisati e sprovveduti partecipanti, si evidenzia che qualsiasi diritto immobiliare può finire alle aste giudiziarie anche immobili abusivi, gravanti di usufrutto e con piccole quote di proprietà. Inoltre, Il Decreto legge num. 113 del 4 ottobre 2018, convertito in legge num. 132 il 27 novembre 2018 – rappresenta l’ultimo tassello del lungo corso legislativo che, dal ’96 ad oggi, ha accompagnato la normativa antimafia sul riuso sociale dei beni confiscati, inserendosi in totale discontinuità con quel percorso avviato nel ’95. Il decreto introduce diverse modifiche al decreto N°159/2011, presto anche gli immobili sequestrati alla mafia potranno essere venduti alle aste giudiziarie.
Un’asta giudiziaria è una fase delle procedure di esecuzione mobiliare e immobiliare, che viene attivata dal creditore munito di titolo esecutivo nei confronti del debitore insolvente, grazie al possesso del titolo esecutivo infatti il creditore può procedere con il pignoramento dei beni del debitore e alla successiva istanza di vendita. Per procedere alla vendita forzata dei beni pignorati del debitore il giudice nomina un delegato che cura la fase di liquidazione, ossia la trasformazione di quanto pignorato con il suo controvalore in denaro.
AVEVAMO
La vendita con incanto che prevedeva una vera e propria gara tra i partecipanti a chi offre il prezzo più alto per aggiudicarsi il bene.
La vendita senza incanto invece non prevedeva una gara in udienza tra i partecipanti. L’offerta infatti veniva depositata in cancelleria in forma segreta e irrevocabile in busta chiusa. Queste due gare ormai sono state superate dalle aste telematiche, asincrona, sincrona, o sincrona mista.
La prima società che ha sperimentato le vendite telematiche immobiliari nel mondo giudiziario in Italia, avendo svolto la prima vendita telematica nel corso del 2010 presso il Tribunale di Biella, è stata aste giudiziarie con sede a Livorno, forse siamo stati i primi in provincia di Caltanissetta a lavorare e vincere diverse aste già in quel periodo quando delle aste on line si conosceva poco o nulla.
La data del 10 aprile ha segnato un momento importante nell’evoluzione in senso digitale del mercato delle esecuzioni. Da tale data è entrata in vigore la nuova formulazione dell’art. 569 co. 4 c.p.c., che ora impone, “salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura”, l’utilizzo di modalità telematiche per la vendita forzata immobiliare.
LA VENDITA ASINCRONA
L’utente abilitato, che abbia consegnato correttamente la documentazione, versato acconto e cauzione, non interdetto ai pubblici uffici, può presentare la propria offerta durante tutto il periodo della vendita che ha normalmente una durata di 21 giorni, e verificare l’andamento della stessa. Riceve tramite posta elettronica la notizia dell’eventuale superamento della sua offerta. I partecipanti abilitati possono effettuare i rilanci in qualsiasi momento, se qualcuno presenterà un’offerta all’ultimo giorno della scadenza la gara si potrà prolungare a offerta-rilancio indefinita di due giorni in due giorni.
Il giudice o il responsabile della vendita al termine della vendita o dell’eventuale prolungamento previsto senza che siano state presentate ulteriori offerte, confermerà l’aggiudicazione provvisoria, in attesa del versamento del saldo prezzo, compensazioni e spese che variano tra gara e gara.
 
LA VENDITA SINCRONE (IN TEMPO REALE) MISTA
Ogni utente può, nel periodo di rilancio consentito, formulare la propria offerta. L’accettazione dell’offerta è effettuata dall’incaricato della vendita tramite la propria area di gestione. Ogni utente verifica dalla propria area lo stato delle offerte per ogni “rilancio” di gara.
Durante la vendita potrebbe essere attivata la comunicazione telematica tra il responsabile della vendita e gli utenti mediante sistema tipo “chat”.
In caso di vendita a partecipazione mista, le offerte presentate al responsabile della vendita nell’aula fisica, saranno dallo stesso inserite nel sistema per notiziare tutti i partecipanti telematici e per consentire a quest’ultimi di rilanciare. Eventuali rilanci telematici saranno comunicati ai partecipanti presenti fisicamente nel luogo stabilito direttamente dal responsabile della vendita.
Durante la vendita potrebbe essere attivata la comunicazione telematica tra il responsabile della vendita e gli utenti mediante sistema tipo “chat”.
Chi si aggiudica il bene vincendo l’asta giudiziaria e non salda nei tempi e modi esatti di solito entro 120 giorni (decide il giudice) perde cauzione e acconto versato, la gara riparte alle stesse condizioni.
Terminata la vendita l’utente non aggiudicatario riceverà il riaccredito della cauzione nella tempistica indicata nella scheda del bene o in avviso.
La cauzione versata dall’aggiudicatario sarà trattenuta in conto prezzo. E’ importante sapere che chi non partecipa almeno ad un’offerta/rilancio perde l’acconto e cauzione versata.
Il trasferimento della proprietà degli immobili avviene a mezzo decreto emesso dal Giudice oppure tramite rogito notarile, in base alle indicazioni presenti in avviso o alla comunicazione del responsabile della vendita.
La procedura giudiziaria, tutt’altra che semplice, inizia con la visita dell’immobile in asta, passa attraverso la documentazione cartacea e l’iscrizione come utente, per tale motivo non si può che consigliare di rivolgersi ai migliori professionisti, tecnici-legali, consulenti che potranno assistervi dalla prima visita all’emissione del decreto del giudice con un compenso che si aggira dal 3% al 5% escluse le spese vive, si può addirittura richiedere un semplice parere tecnico-legale il costo è variabile, si basa attraverso il prezzo di vendita dell’immobile che si vorrebbe aggiudicare all’asta giudiziaria. Stando a casa si può partecipare in tutti i 140 Tribunali d’Italia, ma bisogna partecipare all’asta con consapevolezza, in tutta sicurezza, buona partecipazione a tutti.